Starbucks Coffee: lo que los inversores inmobiliarios comerciales deben saber - inteligenciaes

Starbucks Coffee: lo que los inversores inmobiliarios comerciales deben saber

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Sumario de la compañía

Starbucks Coffee, a veces denominado Fourbucks Coffee, es la cadena de cafeterías más grande del mundo. Abrió su primera tienda en 1971 en el Pike Place Market frente al mar de Seattle por tres socios: Jerry Baldwin, Zev Siegel y Gordon Bowker para vender granos de café y equipos de alta calidad. En 1982, Howard Schultz, el actual presidente y director ejecutivo, se incorporó a la empresa como director de marketing. Quedó impresionado por la popularidad de las barras de café expreso en Italia después de viajar a Milán en 1983. De regreso a los Estados Unidos, convenció a los fundadores de Starbucks de vender tanto granos de café como bebidas de café expreso. Sin embargo, la idea fue rechazada, por lo que abandonó la empresa y fundó la cadena de cafeterías Il Giornale en 1985. En 1987, Howard Schultz e Il Giornale compraron Starbucks con 3,8 millones de dólares y cambiaron el nombre de las cafeterías Il Giornale a Starbucks y lo convirtieron en el Starbucks que conoce hoy. . La compañía se hizo pública con el símbolo SBUX el 26 de junio de 1992 a $ 17 / acción con 140 tiendas. Desde entonces, la acción se ha dividido 5 veces. En mayo de 2008, SBUX se cotiza a alrededor de $ 16, por debajo del máximo de $ 39,43 en noviembre de 2006.

Starbucks abrió la primera tienda en el extranjero en Tokio, Japón, en 1996. La compañía tiene actualmente alrededor de 16.000 tiendas, emplea a 172.000 socios, AKA empleados en septiembre de 2007 en 44 países. Tiene ventas anuales de más de $ 10 mil millones con ingresos trimestrales más recientes de $ 2.526 mil millones. Aproximadamente el 85% de los ingresos de Starbucks provienen de las tiendas operadas por la compañía.

Starbucks no franquicia sus operaciones y no tiene planes de franquicias en un futuro previsible. En América del Norte, la mayoría de las tiendas son operadas por empresas. Es posible que vea algunas tiendas Starbucks dentro de Target, los principales supermercados, campus universitarios, hospitales y aeropuertos. Estas tiendas operan bajo acuerdos de licencia para brindar acceso a bienes raíces que de otro modo no estarían disponibles. Starbucks recibe derechos de licencia y regalías de estas ubicaciones autorizadas. En estas ubicaciones minoristas con licencia, los trabajadores se consideran empleados de ese minorista específico, no de Starbucks. A partir de 2008, tiene 7087 tiendas operadas por la empresa y 4081 tiendas con licencia en los EE. UU. A nivel internacional, tiene 1796 tiendas operadas por la compañía y 2792 empresas conjuntas o tiendas con licencia en 43 países extranjeros. El ritmo de expansión se está desacelerando, ya que la compañía planea abrir 1020 tiendas en EE. UU. En 2008, menos de 400 tiendas en 2009 frente a las 1800 tiendas en 2007. Además, también prevé cerrar 100 tiendas en 2008.

Riesgos para los inversores inmobiliarios

Los edificios de café de Starbucks siguen siendo una inversión popular para muchos inversores. Cuando considere invertir en una propiedad ocupada por Starbucks, debe comprender los siguientes riesgos de su inversión:

  1. Sensibilidad a la recesión: un hombre hambriento puede sobrevivir con una Big Mac y patatas fritas, pero puede vivir sin un Frappuccino de cuatro dólares. Esto significa que Starbucks es muy sensible a la recesión económica como se vio en 2007 y 2008 en comparación con Burger Kings y McDonald’s. Esta puede ser la razón principal por la que se espera que las ventas en las tiendas en los EE. UU. Abiertas al menos un año tengan una disminución porcentual de un dígito medio, la primera caída en la historia. Esto provoca que Howard Schultz regrese al puesto de director ejecutivo. La compañía planea duplicar su gasto en marketing a $ 100 millones en 2008 para impulsar las ventas. Comenzó una agresiva campaña de cupones que ofrece bebidas gratis todos los miércoles hasta el 28 de mayo de 2008. Esto puede ser una señal de desesperación. El 22 de abril de 2008, Starbucks recortó su perspectiva para el año citando una economía débil.
  2. Calorías y azúcar: Las bebidas de Starbucks tienen más azúcar y calorías, por lo que los consumidores están cada vez más preocupados debido a la explosión de la obesidad y la epidemia de diabetes en los EE. UU. Por ejemplo, su batido de fresas y crema Frappuccino® Blended Crème tiene 120 gramos (más de 1/4 lb) de azúcar y 750 calorías en su tamaño Venti de 24 oz. Si se convierte en una tendencia que los consumidores decidan reducir las bebidas azucaradas o seguir dietas bajas en carbohidratos, tendrá un impacto en los ingresos de Starbucks.

  3. Competencia: McDonald’s, Wendy’s y Dunkin Donuts ahora también ofrecen espresso a precios más bajos para competir con Starbucks. Obtendrán algunos ingresos de Starbucks, especialmente de los clientes conscientes de los costos. Los precios actuales de Starbucks ya son bastante altos; Es muy difícil para Starbucks aumentar los precios en un futuro cercano sin afectar el tráfico a sus tiendas.

  4. Modelo de negocio de altos gastos: si bien el margen de beneficio de Starbucks es alto, ya que paga un promedio de $ 1,42 por libra por el café sin tostar, su negocio es muy intensivo en mano de obra al igual que cualquier otro negocio de alimentos. Se necesitan entre 10 y 20 empleados para administrar una tienda. Todos los socios elegibles a tiempo parcial y tiempo completo en los EE. UU. Y Canadá reciben un paquete de beneficios que consiste en un plan de opción de compra de acciones, 401k con cobertura de la compañía, médica, dental y de la vista. Starbucks fue votada como la séptima mejor compañía para trabajar en los EE. UU. En 2008 por la encuesta de empleados de la revista Fortune. Lo que es bueno para los empleados puede no serlo para los empleadores. Estos beneficios normalmente solo están disponibles para empleados o gerentes clave en la industria de los restaurantes. Históricamente, los costos de estos beneficios para la salud aumentan más rápido que la tasa de inflación. A largo plazo, pueden tener un impacto negativo en los resultados de Starbucks. En caso de que Starbucks no tenga un buen desempeño, puede estar bajo presión como empresa pública para cerrar más tiendas.

  5. Edificio de propósito especial: El edificio independiente de Starbucks es un edificio de propósito especial diseñado específicamente para Starbucks. Si Starbucks decide no cerrar o no renovar el contrato de arrendamiento, es difícil volver a arrendar la propiedad. Hay pocos inquilinos dispuestos a pagar un alquiler tan alto como Starbucks. Es difícil usarlo como restaurante de comida rápida debido a que tiene una superficie relativamente pequeña. Además, no dispone de cocina comercial. Una vez desocupada por Starbucks, lo más probable es que el valor de la propiedad baje.

Operación de bienes raíces de Starbucks

Starbucks divide los EE. UU. Y Canadá en 17 territorios inmobiliarios, cada uno tiene su propia oficina de desarrollo de tiendas para desarrollar el mercado en su territorio. Los desarrolladores construyeron edificios independientes de aproximadamente 1800 pies cuadrados con acceso para vehículos en un lugar con alta visibilidad y tráfico pesado. Una vez que la oficina del territorio aprueba la ubicación, Starbucks generalmente firma un contrato de arrendamiento NNN de 10 años con 2 opciones de cinco años en las que los propietarios son responsables del techo y la estructura. Todos los arrendamientos normalmente tienen garantía corporativa, lo que significa que Starbucks seguirá pagando el alquiler en caso de que tenga que cerrar la tienda. El contrato de arrendamiento a menudo tiene un aumento de alquiler del 10% cada 5 años. El alquiler oscila entre $ 1,65 / SF en una tienda en Utah y $ 5,84 / SF en Nueva York. Esta encuesta de alquileres se basa en los alquileres de solo 30 propiedades de Starbucks, 18 de ellas son independientes, en el mercado para la venta en los EE. UU. En abril de 2008.

Ubicación de Starbucks con posibilidades mínimas de cierre de tiendas

Durante tiempos difíciles, por ejemplo, en 2008, cuando las ventas están disminuyendo, Starbucks intentará reducir los costos y cerrar las tiendas de bajo rendimiento. Como un inversionista de bienes raíces considera invertir en un edificio de Starbucks, no desea invertir en una propiedad que se cerrará en el futuro.

Ubicación —— 1 milla —— 3 millas ——- AHI / año —– Tamaño (SF) —- Renta base / año — Renta / SF / mes –Límite de precio(%)

Ohio …………… 296 …….. 2609 ……… $ 88375 …. 1613 ……… $ 58,590 ……….. $ 3.03 ………. $ 868K ……. 6.75

Florida ……….. 9186 …… 55270 …… $ 68595 ….. 1816 ……… $ 75,000 ……. …. $ 3.44 ………. $ 1.2M ……… 6.10

Georgia ……… 5717 …… 57201 ….. $ 143936 …. 1750 ……… $ 74,000 ……….. $ 3.52 ………. $ 1.091 …….. 6.75

Mississippi …. 188 …….. 4923 …….. $ 77372 ….. 1816 ……… $ 112,184 ……… $ 5.15 ………. $ 1.558M ….. 7.2

Texas …………. 5944 ….. 40970 ……. $ 75043 ….. 1752 ……… $ 92,914 ….. …… $ 4.42 ………. $ 1,327M …. 7.00

Tabla 1: Comparables de alquiler para edificios independientes de Starbucks

Ubicación —— Alquiler SBUX / año — Tamaño SBUX — Alquiler SBUX / SF / mes — Otro inquilino Tamaño — Alquiler / SF / mes — Diferencia

California ……. $ 30096 …….. 1248 SF ….. $ 2.01 …………………… 1245 SF …………….. $ 2.50 ………….- 19%

Kansas ………. $ 43200 …….. 1600 SF …. $ 2.25 ………………….. ..1600 SF ……………… $ 1.33 …………. 68%

Utah …………… $ 38568 …….. 1950 SF ….. $ 1.65 …………….. …….. 1200 SF …………….. $ 1.86 …………- 11%

Nuevo México … $ 92004 ……… 2000 SF …. $ 3.83 ……………………. 2500 SF .. …………… $ 1,92 ………… 100%

Nueva York ……. $ 125004 …… 1785 SF …. $ 5.84 ……………………. 2819 SF ……………… $ 2.75 ………… 112%

Tabla 2: Diferencia de alquiler en los centros minoristas de Starbucks con múltiples inquilinos

Dado que Starbucks no libera ingresos por ventas para una ubicación en particular, solo necesita hacer una conjetura. Según los ingresos anuales y la cantidad de unidades almacenadas operadas por Starbucks, el ingreso anual promedio por tienda es de aproximadamente $ 1 millón. Además, si la relación anual entre el alquiler y los ingresos es inferior al 10%, es muy probable que la ubicación sea rentable. Por ejemplo, si el alquiler base de Starbucks en Ohio es de $ 58,590, entonces los ingresos anuales deberían ser de más de $ 585,590. Además de elegir una tienda en una buena ubicación (consulte el artículo titulado “Qué significa ‘ubicación’ en bienes raíces comerciales” de este autor), y la tasa de límite, debe considerar lo siguiente:

  1. Área densamente poblada: más personas significan más tamaño de clientes y, por lo tanto, más ingresos. Los Starbucks en FL, GA y TX en la Tabla 1 son más prometedores. Nota: el autor intenta ser sensible al no revelar las ubicaciones exactas.
  2. Renta baja: el Starbucks en MS paga $ 112,184 por el alquiler básico. Para ser razonablemente rentable, debe tener ingresos anuales de $ 1,12 millones. Sin embargo, dado que solo hay 188 personas en un radio de 1 milla y 4923 residentes en un radio de 3 millas de la tienda, es menos probable que la tienda obtenga esos ingresos. Además, Starbucks paga $ 5.15 / SF, que es muy alto en comparación con solo $ 3.52 / SF en una zona de rápido crecimiento, altos ingresos y densamente poblada en GA, donde hay 57,201 residentes dentro de un radio de 3 millas y un ingreso familiar promedio (AHI) de más de $ 143K / año. ¡Es difícil entender cómo Starbucks en MS podría ser una ubicación insustituible en un área con solo 188 personas en un radio de 1 milla de la propiedad! Si bien ofrece el límite más alto de 7.2%, esta propiedad parece ser una buena inversión, pero en realidad tiene el mayor riesgo de tener un rendimiento inferior y podría cerrarse en el futuro. Alternativamente, Starbucks podría intentar renegociar el contrato de arrendamiento con un alquiler más bajo durante tiempos difíciles. Si bien Starbucks aún no ha solicitado reducciones de alquiler, no le sorprende que Starbucks lo haga para mejorar sus resultados en el futuro. En cualquier caso, el valor de la propiedad bajará.

  3. Prima de alquiler: si bien la mayoría de las propiedades de Starbucks son independientes en las que ocupa el 100%, es posible que vea un Starbucks en un pequeño centro de varias unidades con algunos otros inquilinos. Normalmente ocupa la unidad final con paso de paso y, por lo tanto, se espera que pague una prima en comparación con la unidad adyacente. Sin embargo, la mayoría de las veces Starbucks paga un alquiler sustancialmente más alto. Por ejemplo, en la Tabla 2 paga $ 5.84 / SF en comparación con solo $ 2.75 / SF por un inquilino en la unidad de al lado en un centro de Nueva York o un 112% más. En este centro de striptease si se reduce el alquiler de la unidad ocupada por Starbucks (debido al cierre o renegociación del arrendamiento), el valor del centro se reducirá sustancialmente. Ciertamente no desea invertir en esta propiedad.

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