Inmobiliaria y AMT: Propiedad de Alquiler o Inversión - inteligenciaes

Inmobiliaria y AMT: Propiedad de Alquiler o Inversión

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El Impuesto Mínimo Alternativo es una consideración muy importante para los contribuyentes que poseen bienes raíces porque casi todas las reglas tributarias que se aplican a los bienes raíces son diferentes para el AMT que para el Impuesto Regular. Este artículo sobre bienes raíces y la AMT abordará aquellas situaciones en las que el individuo posee el bien inmueble como una inversión, generalmente como propiedad de alquiler. Las diferencias en el tratamiento fiscal entre el Impuesto Regular y el AMT pueden ser significativas.

Gastos por intereses

Los intereses pagados sobre la hipoteca contratada para adquirir el inmueble son totalmente deducibles, tanto del Impuesto Regular como del Impuesto Mínimo Alternativo. A diferencia de las deducciones detalladas que permiten un beneficio fiscal por lo que equivale a gastos personales, la ley fiscal generalmente permite todas las deducciones que un contribuyente tiene que hacer para obtener ingresos comerciales. Por tanto, no se aplican las limitaciones comentadas en el artículo anterior sobre los intereses hipotecarios de la vivienda.

Sin embargo, si el valor de la propiedad de alquiler se utiliza como garantía para un préstamo adicional, por ejemplo, una segunda hipoteca, el contribuyente debe analizar cómo se utilizan los ingresos de ese préstamo para determinar la deducibilidad de intereses. Si los ingresos se utilizan para un préstamo de automóvil o para financiar la educación de un niño, por ejemplo, entonces el interés es un interés personal no deducible. Si los ingresos se utilizan para mejorar la propiedad de alquiler, el interés es deducible.

Sugerencia: es mejor que los contribuyentes mantengan los préstamos personales separados de los préstamos comerciales. Mezclar los dos crea desafíos de mantenimiento de registros y puede resultar en disputas con el IRS.

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Impuestos de propiedad

Los impuestos a la propiedad pagados sobre propiedades de alquiler o inversión están permitidos en su totalidad tanto para propósitos de Impuesto Regular como para el Impuesto Mínimo Alternativo.

Idea de planificación: si tiene la oportunidad de pagar su factura de impuestos a la propiedad este año o el próximo, hágalo en un año cuando tenga suficientes ingresos de la propiedad para no generar una pérdida de alquiler. Esta estrategia puede ayudar a evitar que se activen las limitaciones de pérdida de actividad pasiva que se describen a continuación.

Ejemplo: en Florida, las facturas de impuestos a la propiedad se envían por correo en octubre y se pagan según el siguiente programa de descuentos: noviembre – 4%, diciembre – 3%, enero – 2%, febrero – 1%. Si tiene una pérdida de la propiedad en 2010 pero espera generar ingresos en 2011, no pague su factura en noviembre o diciembre; renunciar a ese pequeño descuento podría ayudarlo a evitar las reglas de limitación de pérdidas.

Depreciación

La depreciación está permitida para propiedades mantenidas para inversión. La parte del costo asignable al terreno no es depreciable, pero para el edificio en sí y los muebles, electrodomésticos, alfombras, etc. se puede tomar una deducción por depreciación.

Los bienes inmuebles (esta es la definición legal de la casa u otro edificio) retenidos para alquiler / inversión solo pueden ser depreciados para propósitos de impuestos regulares bajo el método de “línea recta”, durante una vida útil de 27.5 años. Por lo tanto, una propiedad con $ 275,000 asignados al edificio se depreciaría a una tasa de $ 10,000 por año.

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Los bienes muebles (esta es la definición legal de cosas como muebles, electrodomésticos, alfombras y similares) pueden depreciarse para propósitos de impuestos regulares bajo un método “acelerado” durante una vida útil de cinco años. Un método acelerado permite una mayor deducción por depreciación en los primeros años, en reconocimiento de un factor de obsolescencia o disminución del valor que se ve en las propiedades nuevas (los automóviles son un buen ejemplo).

Sin embargo, a los efectos del AMT, los bienes muebles pueden depreciarse solo mediante el método de línea recta. Por lo tanto, se generará un elemento AMT en los primeros años si se utiliza el método acelerado.

Idea de planificación: para la propiedad personal, considere elegir el método de línea recta para fines de impuestos regulares. Si bien renunciar a un pequeño beneficio fiscal por la mayor depreciación en los primeros años, podría significar evitar pagar el AMT.

Reglas de inversión activa / pasiva y las reglas “en riesgo”

Un contribuyente que no es “activo” en la gestión de propiedades de inversión no puede utilizar las pérdidas de la propiedad de alquiler para compensar otros ingresos como sueldos y salarios, dividendos, intereses, ganancias de capital, etc. En cambio, estas pérdidas se difieren hasta que el contribuyente venda las propiedad o genera ingresos pasivos de esta u otras fuentes de inversión pasiva.

De manera similar, las reglas de riesgo niegan el uso de este tipo de pérdidas en la medida en que el contribuyente haya adquirido la inversión con dinero prestado y no tenga responsabilidad personal sobre la deuda.

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Idea de planificación

Si se aplican estas limitaciones de pérdidas, considere las ideas de planificación mencionadas anteriormente para minimizar las pérdidas que se generan cada año. De todos modos, no te están haciendo ningún bien.

Venta de la propiedad

Pueden surgir varios problemas diferentes de AMT en la venta de propiedades de alquiler / inversión. Una es que su ganancia o pérdida puede ser diferente para el AMT que para propósitos de impuestos regulares. Esto se produciría si se utilizaran diferentes métodos de depreciación. Por ejemplo, si la propiedad personal se depreció usando un método acelerado para propósitos de impuestos regulares, entonces la base en esa propiedad al calcular la ganancia o pérdida en la venta sería diferente porque el método de línea recta tuvo que usarse para propósitos de impuesto mínimo alternativo.

Las ganancias por la venta de propiedades de inversión generalmente son ganancias de capital, aunque una parte puede tratarse como ingresos ordinarios dependiendo del método de depreciación acelerada que se haya utilizado. Las ganancias de capital en sí mismas no son un elemento de AMT, pero, no obstante, pueden resultar en el pago de AMT. Esto se debe a que el monto de la exención de AMT se elimina gradualmente para los contribuyentes en ciertos niveles de ingresos, por lo que este ingreso adicional puede tener como resultado la reducción de la exención, lo que a su vez aumenta la renta imponible para fines del Impuesto Mínimo Alternativo.

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